Call us now:
الرأي الفقهي
1 – الترميمات الضرورية لحفظ العين من الهلاك
هناك ترميمات ضرورية لحفظ العين من الهلاك إذا تأخر المؤجر في إجرائها عرض العين المؤجرة للهلاك. وهذه الترميمات هي غير الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين. ولما كانت هذه الترميمات ضرورية لحفظ العين من الهلاك فهي على المؤجر بل هي له لا يجوز للمستأجر أن يمنعه من إجرائها ولا يستطيع المستأجر أن يحتج بأن إجراءها يخل بانتفاعه بالعين فإن الانتفاع بالعين ذاته مهدد ما دامت العين معرضة للهلاك. وعلى كل حال فإن حفظ العين يقدم على انتفاع المستأجر.
2 – الترميمات الضرورية لحفظ العين التي تقع على المؤجر ويجوز للمستأجر القيام بها
أن القيام بالترميمات الضرورية لحفظ العين تقع على عاتق المؤجر بل هي التزام في ذمته نحو المستأجر ذلك أن الترميمات الضرورية لحفظ العين قد تصبح ضرورية للانتفاع بالعين. فمن هذه الناحية يجوز للمستأجر القيام بها ويرجع بما أنفقه على المؤجر. وإذا لم تكن وقت القيام بها ضرورية للانتفاع بالعين فهي على كل حال ضرورية لحفظ العين فيرجع بها المستأجر على المؤجر شأن كل حائز يرجع على المالك بجميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية.
3 – حق المؤجر في القيام بالترميمات الضرورية لحفظ العين
لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة. على أنه يجب أن تكون هذه الترميمات ضرورية لحفظ العين. أما إذا لم تكن ضرورية لذلك بل كانت لإدخال تحسينات في العين المؤجرة أو لزيادة طبقات في المنزل المؤجر أو لإعداد العين لمستأجر آخر يأتي بعد انتهاء الإيجار الأول فليس للمؤجر حق في ذلك إلا إذا اشترط هذا الحق على المستأجر أو حصل على إذنه في ذلك بل لا يجوز للمؤجر إذا مانع المستأجر أن يجري ترميمات للانتفاع بالعين فإن إجراء هذه الترميمات من حق المستأجر وليست واجباً عليه وله أن ينزل عن حقه. وقد تكون هناك ترميمات هي من النفع بحيث يجوز إلحاقها بالترميمات الضرورية لحفظ العين فتأخذ حكمها ويجبر المستأجر على قبول إجرائها مثل ذلك إدخال أجهزة الماء والكهرباء وتكييف الهواء وتغيير مصعد قديم بال بمصعد حديث جديد.
فإذا كانت الترميمات ضرورية لحفظ العين كان للمؤجر الحق في القيام بها ولو عارض المستأجر. ويجبر هذا على ترك المؤجر ويقوم بهذه الترميمات ولو اقتضى الأمر إخلاء العين المدة اللازمة للقيام بها. بل يجوز للمؤجر أن يهدم العين المؤجرة لإعادة بنائها إذا كانت حالة العين تستدعي ذلك. ويجوز للمؤجر أن يجري ترميمات في طبقة من المنزل لحفظ طبقة أخرى ومنعها من الانهيار. ويشترط في الترميمات ألا تكون مما يمكن إرجاؤه إلى انتهاء مدة الإيجار. فقد اشترط القانون أن تكون الترميمات مستعجلة فإذا كانت غير مستعجلة لم يكن للمؤجر حق في إجرائها إذا عارض المستأجر بل عليه الانتظار لانتهاء مدة الإيجار. والمؤجر هو الذي يقع عليه عبء إثبات أن الترميمات مستعجلة.
هذا وليس يقتصر التزام المستأجر على تمكين المؤجر من القيام بالترميمات بل عليه أن يمكن أي شخص آخر غير المؤجر إذا كان له الحق في إجراء هذه الترميمات. ويجب على المؤجر أن يخطر المستأجر بعزمه على إجراء هذه الترميمات قبل إجرائها بمدة كافية وعليه أن يبذل العناية الواجبة في القيام بها فيختار أسهل السبل لإجرائها وأن لا يستغرق إلا المدة اللازمة لإجرائها دون إبطاء.
وإذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر في إجراء الترميمات الضرورية جاز الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة أما لوقف أعمال الترميمات مؤقتاً وأما للترخيص في عمل الترميمات التي لا بد من إجرائها فوراً للمحافظة على العين. ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة في حالة امتناع المستأجر عن السماح للمؤجر بالقيام بالترميمات الضرورية أن يعين خبيراً لمعاينة العين المؤجرة والنظر فيما إذا كانت محتاجة لهذه الترميمات وأن يرخص عند الضرورة القصوى في إجرائها فوراً. (الوسيط للسنهوري ج6 ص274 وما بعد).