Call us now:
اخلاء – علة السكنى – ورثة – مؤجر – تاريخ الوفاة
1) – إذا كان المؤرث هو المؤجر فإن الورثة يعتبرون بحكم المؤرث أي مؤجرين. والملكية بالإرث تنصرف إلى تاريخ وفاة المؤرث أي بأثر رجعي وليس إلى تاريخ التسجيل.
2) – في الادعاء بالتخلية لعلة السكنى يجب أن تقدم الدعوى من جميع الورثة أو المالكين بالإرث وليس من بعضهم.
3) – لا يجوز الادعاء لأول مرة أمام محكمة الاستئناف وإدخال مالكين آخرين ويبقى من حق المالكين إذا توفرت شروط الدعوى إقامة دعوى مبتدئة بطلب الإخلاء.
في الوقائع
بتاريخ 14 / 9 / 1979 تقدمت المدعية باستدعاء إلى محكمة الصلح بدمشق تقول فيه إن مؤرثها كان يملك العقار رقم 375 جرمانا وتوفي أثناء الغارة الإسرائيلية وكانت قد أجرته مع زوجها للمدعى عليه وهي مع الورثة لا تملك غيره وتطلب إخلاءه لعلة السكن. وبعد المحاكمة صدر القرار المستأنف برد الدعوى مستنداً إلى عدم مرور مدة سنتين على تسجيل العقار في السجل العقاري فاستأنفته المدعية.
في الموضوع
يتلخص الاستئناف بالأسباب التالية
1 – القيد العقاري يشير إلى أن العقار مسجل باسم الورثة منذ أكثر من سنتين.
2 – لا يشترط ذكر أسماء الورثة.
3 – تأخر معاملة حصر الإرث لا ينفي أن الورثة هم المالكون.
في المناقشة القانونية والقرار
لما كان وكيل المدعى عليه قد أقر بالعلاقة الايجارية مع المدعية في أغلب مذكراته لدى محكمة الصلح وخاصة في المذكرتين المؤرختين في 29 / 3 / 1980 و 4 / 3 / 1981 حيث يقول بأن المدعية هي المؤجرة مع زوجها ولما كان ورثة الزوج يعتبرون بحكم الزوج نفسه طالما أنهم جميعاً لا يملكون على وجه الاستقلال سوى هذه الشقة. ولما كان من الثابت من صورة التقرير الطبي المبرز أن مؤرث الجهة المدعية قد توفي في عام 1969 وكان أثر اكتساب الملكية ينصرف إلى تاريخ الوفاة وفقاً لاجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 40 لعام 1978 وبذلك يكون الورثة مالكين للعقار منذ تاريخ الوفاة أي في عام 1969 ولو لم يسجل العقار باسم الورثة إلا في عام 1982. هذا بالإضافة إلى أن القيد العقاري المؤرخ في 9 / 6 / 1979 يشير إلى تسجيل العقار باسم الورثة ولا يشترط أن يكون التسجيل بأسماء الورثة. ولما كانت المدعية هي الوصية على أولادها منذ عام 1973 كما هو واضح من صورة وثيقة حصر الإرث المبرزة ولكن يتضح من القيد العقاري المؤرخ في 24 / 9 / 1982 أن الملكية ليست محصورة بالجهة المدعية بدليل وجود اسم لفتحية… فيه ومالكة لبعض الأسهم مما يجعل أن الجهة المدعية ليست مستقلة في الملكية وأنه في حال ادعاء كافة الورثة أو المالكين يمكن النظر في طلبهم. ولما كان لا يجوز الادعاء لأول مرة أمام محكمة الاستئناف أو إدخال بقية المالكين ويبقى من حق كافة المالكين إذا توفرت شروط الدعوى إقامة دعوى مبتدئة بطلب الإخلاء فضلاً عن أن اسم والدة المؤرث لم يرد بالادعاء.
لذلك حكمت المحكمة بالإجماع بما يلي
1 – قبول الاستئناف شكلاً.
2 – رده موضوعاً وتصديق الحكم المستأنف من حيث النتيجة.
(استئناف إيجارات دمشق رقم 39 أساس 114 تاريخ 16 / 2 / 1984 سجلات محكمة الاستئناف)