Call us now:
اخلاء – علة السكنى – ملكية المؤجر – استقلال الملكية
اشترط المشرع لدعوى الإخلاء لعلة السكنى توافر الشروط التالية
1) – أن يكون العقار المطلوب تخليته مملوكاً للمؤجر على وجه الاستقلال.
2) – أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة.
3) – أن لا يكون طالب التخلية مالكاً لسوى الشقة المطلوب تخليتها.
4) – أن يكون مضى على تملكه وانحصار ملكيته بالعقار مدة سنتين على الأقل.
5) – أن يكون مالك العقار هو الذي أجره.
6) – أن يكون عقد الإيجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية.
أسباب الاستئناف
1 – المدعي يسكن في عقار جار يملكه وقد ورثه عن والده.
2 – طلبنا إجراء الكشف ووصف الحالة الراهنة والذي يؤكد تملك المدعي للعقار الذي ورثه عن والده. ويسكن فيه على وجه الاستقلال.
3 – القرار مخالف للواقع والأصول.
كما استأنف المدعى عليه تبعياً وطلب الإخلاء لعلة ترك المأجور وانتفاء حاجة المدعي للسكن.
في القانون
وحيث أن دعوى الجهة المدعية تقوم مطالبتها على إخلاء عقارها الموصوف بالمحضر رقم 3331 / 5 منطقة مسجد الاقصاب وذلك لعلة السكنى وترك المأجور.
وحيث أن المشرع اشترط لدعوى الإخلاء لعلة السكنى على ما يلي
1 – أن يكون العقار المطلوب تخليته مملوكاً للمؤجر على وجه الاستقلال.
2 – أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة.
3 – أن لا يكون طالب التخلية مالكاً لسوى الشقة المطلوب تخليتها.
4 – أن يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته بالعقار مدة سنتين على الأقل.
5 – أن يكون مالك العقار هو الذي أجره.
6 – أن يكون عقد الإيجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية.
ولا بد في دعوى التخلية لعلى السكنى من توافر هذه الشروط جميعها وهي شروط أساسية لرفع الدعوى حتى إذا رفعت قبل ذلك اعتبرت سابقة الأوان ومستوجبة الرد. وقد اعتبرت هذه الشروط من النظام العام للمحكمة التصدي لها تلقائياً (نقض سوري رقم 308 / 1974).
وحيث أن طرفي الدعوى قد تصادقا على أن الذي أجر العقار موضوع الدعوى هو المدعي عبد القادر بن عبد اللطيف… وذلك منذ تاريخ 1 / 2 / 1969 وذلك بموجب الإيصال المبرز في هذه الدعوى.
وحيث أنه قد تبين من إخراج القيد العقاري المؤرخ 1 / 10 / 1983 أن المدعي عبد القادر قد آل إليه العقار المذكور بموجب عقد الشراء 3381 تاريخ 20 / 10 / 1970.
وحيث أنه قد تبين أن المرسوم 46 / 1980 قد أضاف إلى شروط الإخلاء لعلة السكن شرطاً محدثاً وهو أن يكون المدعي طالب الإخلاء هو الذي أجر العقار المطلوب أو أن يكون عقد الإيجار قد جرى في ظل سريان الملكية. وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي أيضاً فقد نص
1 – يشترط في طلب الإخلاء أن يكون المؤجر مالكاً للمأجور بتاريخ انعقاد الإجارة أي تتوفر فيه الصفتان معاً وفي آن واحد وقت انعقاد العقد وليس له أن يجمعها على التتالي في فترتين زمنيتين مختلفتين.
2 – إن التأجير الحاصل من المدعي قبل تملكه للعقار المأجور لا يعطيه صفة المالك المؤجر وتأجير المشتري العقار المبيع قبل تسجيله تجعل الإجارة صادرة من غير مالك. (استئناف رقم 400 أساس 602 تاريخ 12 / 11 / 1981).
ولما كان المستأنف عليه تأسيساً على ما ذكر ليس هو المالك الذي أجر العقار المطلوب تخليته. كما أن عقد الإيجار نشأ في عام 1966 ولم يبرم في ظل ملكيته أيضاً ولذلك فإن أحكام المرسوم 46 / 1980 تشمل هذا العقار وبالتالي فإن دعوى المدعي المستأنف عليه لجهة علة السكنى في غير محلها القانوني.
وحيث أن الجهة المستأنفة قد نفت تركها للمأجور وأنها تقوم بدفع الأجور.
وحيث أن ما استقر عليه الاجتهاد القضائي أنه لا يتحقق الترك إلا بتخلي المستأجر نهائياً عن المأجور ونقل عائلته وأثاث بيته منه وهذا لم يتحقق في الدعوى مما يتعين معه رد هذا السبب لهذه الناحية أيضاً وإن هذه المحكمة تشاطر الرأي في ما جاء برأي محكمة الدرجة الأولى.
وحيث أن أسباب الاستئناف تنال من القرار المستأنف وأن الحكم لم ينهج المنهج القانوني السليم وقد أسرع في حكمه مما يتعين فسخه ورد الدعوى لعدم الثبوت.
(استئناف دمشق رقم 599 أساس 1194 تاريخ 11 / 12 / 1986 – مجلة المحامون 529 لعام 1987)