Call us now:
الرأي الفقهي
يتبين من هذا النص وهو لا يعدو أن يكون تطبيقاً للقواعد العامة أن للمستأجر إذا لم يقم المؤجر بالتزامه في إجراء الترميمات الضرورية أن يطالب أما بالتنفيذ العيني وأما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة على حسب الأحوال مع التعويض أن كان لذلك مقتضى. وعليه في جميع الأحوال أن يقوم أولاً بإعذار المؤجر (نقض مصري 12 يونيه 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 191 ص1204).
1 – التنفيذ العيني
يجوز للمستأجر أن يرفع دعوى أمام القضاء يطالب فيها المؤجرة بإجراء الترميمات الضرورية التي تقع على عاتقه. ويحكم القضاء بإلزام المؤجر بإجراء هذه الترميمات ويحدد له ميعاداً للقيام بها. ويجوز للقضاء أن يلجأ إلى التهديد المالي. ويجوز للمستأجر دون أن يرفع دعوى إلى القضاء أن يحبس في يده الأجرة حتى يقوم المؤجر بعمل الترميمات الضرورية. وليس هذا إلا تطبيقاً للدفع بعدم تنفيذ العقد (نقض مدني 7 ديسمبر سنة 1933 مجموعة عمر 1 رقم 150 ص284 و استئناف مختلط 24 إبريل 1947 المحاماة 60 ص12). وهناك رأي يؤدي إلى عكس ذلك وإلى أن المستأجر لا يجوز له حبس الأجرة. (سليمان مرقس فقرة 154 ص267 هامس رقم 2 عبد المنع فرج الصدة فقرة 113). وفي كل ذلك ما لم تكن نفقات الترميمات باهظة لا تتناسب مع الأجرة فيعفى المؤجر من التنفيذ العيني ويقصر الأمر على الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض أن كان له مقتضى.
وتطبيقاً للقاعدة العامة نصت المادة 568/1 مدني (536 سوري) بأنه يجوز للمستأجر بعد إعذار المؤجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء الترميمات الضرورية وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة. ويجوز للمستأجر أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تستدعي ذلك.
ويعتبر من الأمور المستعجلة التي تبرر الالتجاء إلى القضاء المستعجل إصلاح المصعد وإصلاح دورة المياه.
وتطبيقاً لهذه القاعدة العامة أيضاً فإن المادة 568/2 مدني تقضي بأنه يجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء هذه الترميمات بنفسه على أن يستوفي ما أنفقه خصماً من الأجرة. وفي جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر أن يخصم النفقات من الأجرة بناء على ترخيص من القضاء أو من غير ترخيص إذا لم يبق من مدة الإيجار إلا زمن يسير بحيث لا تكفي الأجرة لتغطية النفقات جاز للمستأجر أن يرجع بالباقي على المؤجر وينفذ به على أمواله ولا يستحق فوائد إلا من وقت المطالبة بها قضائياً. كما يثبت له الحق في حبس العين المؤجرة إلى أن يستوفي هذا الباقي كله.
2 – شروط استيفاء المستأجر ما أنفقه خصماً من الأجرة وبدون ترخيص من القضاء
1 – أن تكون هذه الترميمات بسيطة أو ترميمات مستعجلة لا تحتمل الإبطاء حتى ولا الالتجاء مقدماً إلى قاضي الأمور المستعجلة ولو لم تكن ترميمات بسيطة. ويستوي أن تكون الحاجة إلى الترميمات قائمة وقد بدء الانتفاع أو طرأت بعد ذلك.
2 – أن يعذر المستأجر المؤجر فيرسل له إنذاراً على يد محضر يدعوه للقيام بها في ميعاد مناسب يحدده.
3 – ألا يقوم المؤجر بعد الإعذار بالترميمات في الميعاد المحدد.
وإذا أجرى المستأجر الترميمات بنفسه ودون ترخيص من القضاء فإنما يفعل ذلك على مسؤوليته. وللقضاء أن يستوثق بعد ذلك مما إذا كانت هذه الشروط قد توافرت حتى يقر خصم النفقات من الأجرة. ويستوثق بوجه خاص من بساطة الترميمات أو استعجالة وفي أنها تقع على عاتق المؤجر وفي أن ميعاداً مناسباً قد أعطي للمؤجر للقيام بها عند اعذاره وفي أن المستأجر أجراها مراعياً في ذلك جانب الاقتصاد ما أمكن. فإذا استوثق القضاء من كل ذلك أقر المستأجر على أن يخصم النفقات من الأجرة.
وإذا لم تتوافر هذه الشروط كان للمستأجر على كل حال الرجوع على المؤجر بدعوى الإثراء بلا سبب. ولكن لا يجوز له الخصم من الأجرة (سليمان مرقس فقرة 156 ص273 وعبد الفتاح عبد الباقي فقرة 130). ويذهب بعض الفقهاء إلى أن للمستأجر حق الخصم من الأجرة حتى في هذه الحالة (محمد علي إمام – شرح عقد الإيجار 1958 – فقرة 80 ص192). (الوسيط للسنهوري ج6 ص266 وما بعد).