Call us now:
الرأي الفقهي
1 – الشروط الواجب توفرها لقيام التعرض
1 – الشرط الأول صدور التعرض من الغير
يجب أن يكون التعرض صادراً من الغير أي من أجنبي عن عقد الإيجار فإن المؤجر في هذه الحالة يضمن التعرض المبني على سبب قانوني دون التعرض المادي.
2 – الشرط الثاني ادعاء الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة وعلى وجه يتعارض مع حق المستأجر
ويجب حتى يكون التعرض الصادر من الغير تعرضاً مبنياً على سبب قانوني يضمنه المؤجر أن يدعي الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر. ويكفي في ذلك مجرد الادعاء سواء كان مبنياً على أساس أم لا. بل أن ادعاء الحق يكفي حتى لو كان الادعاء غير جدي وظاهر البطلان.
ويجب أن يكون الحق متعلقاً بالعين المؤجرة ومتعارضاً مع حق المستأجر.
ويستوي أن يكون الحق الذي يدعيه الغير حقاً عينياً كالحق الذي يدعيه المشتري للعين المؤجرة والحق الذي يدعيه الغير على أساس أنه المالك الحقيقي أو حقاً شخصياً كالحق الذي يدعيه مستأجر من آخر من نفس المؤجر.
ويعتبر تعرضاً قانونياً من الغير أن يمنع الغير المستأجر من الانتفاع بالعين بالطريقة المشروطة في عقد الإيجار إذا ادعى هذا الغير أن ليس للمستأجر أن ينتفع بالعين بهذه الطريقة. كما إذا أجر شخص لآخر مكاناً على أن يديره مصنعاً فتضرر الجار ورفع دعوى على المستأجر يطلب منه الكف عن إدارة المصنع لأنه مقلق للراحة.
والتعرض القانوني قد يقع بالنسبة إلى العين المؤجرة كلها أو بالنسبة إلى جزء منها أو بالنسبة إلى أحد ملحقاتها.
3 – الشرط الثالث وقوع التعرض بالفعل
ويشترط لتحقق التعرض الصادر من الغير والمبني على سبب قانوني أن يقع التعرض بالفعل.
ويتعرض الغير فعلاً للمستأجر عن أحد طريقين
الطريق الأول
أن يتعرض الغير للمستأجر عن طريق أعمال مادية.
الطريق الثاني
أن يقتصر الغير على رفع دعوى يدعي فيها بمنعه دون أن يلجأ إلى أعمال مادية تحول دون انتفاع المستأجر بالعين.
4 – الشرط الرابع وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار.
2 – ما يترتب على قيام التعرض
متى قام ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير بتوافر الشروط التي تقدم ذكرها فإن المؤجر وقد تحقق التزامه بالضمان يجب عليه أن ينفذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن تعرضه. وهذا هو ضمان التعرض وهو التزام أصلي. فإذا عجز عن التنفيذ العيني بأن فاز المتعرض بإثبات ما يدعيه وقضي له بالحق المدعى به فقد وجب على المؤجر أن ينفذ التزامه بالضمان عن طريق إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار مع التعويض في الحالتين أن كان له مقتضى. فيعوض المستأجر عن استحقاق العين المؤجرة كلياً أو جزئياً للغير أو عن وجود حق للغير يخل بانتفاع المستأجر. وهذا هو ضمان الاستحقاق وهو التزام جزائي.
3 – ضمان التعرض – إخطار المؤجر بالتعرض
أول واجب يقع على عاتق المستأجر هو أن يبادر إلى إخطار المؤجر بتعرض الغير له حتى يتقدم لدفع هذا التعرض سواء كان تعرض الغير صادراً في صورة أعمال مادية أو في صورية دعوى رفعها الغير على المستأجر. وإذا رفع المتعرض دعوى على المستأجر جاز لهذا الأخير أن يدخل المؤجر ضامناً في الدعوى وقام هذا مقام الإخطار. كذلك يقوم مقام الإخطار أن يرفع المستأجر دعوى على المتعرض لمنع تعرضه ويدخل فيها المؤجر ضامناً.
ولم يحدد القانون ميعاداً للإخطار إلا أنه يجب أن يتم في أقرب وقت ممكن. فإذا تأخر المستأجر في هذا الإخطار أو لم يخطر المؤجر أصلاً وترتب على ذلك أن فاتت على المؤجر الفرصة لدفع التعرض وأثبت مع ذلك أن التعرض كان قائماً على غير أساس لم يكن للمستأجر حق في الرجوع بالضمان على المؤجر.
وكذلك لم يحدد القانون شكلاً معيناً للإخطار. فيجوز أن يكون بالإعلان على يد محضر كما يجوز أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل بل يجوز أن يكون شفوياً. ويقع عبء إثبات أن الإخطار قد تم على عاتق المستأجر.
وتقضي القواعد العامة بأن المستأجر إذا لم يخطر المؤجر بالتعرض فإنه يرجع مع ذلك عليه بالضمان إذا هو أثبت أن المتعرض كان لا بد أن ينجح في دعواه ولو حصل الإخطار أو أن المؤجر على علم بوقوع التعرض من طريق آخر وكان يستطيع أن يتقدم لدفع التعرض ولكنه لم يفعل. (الوسيط للسنهوري ج6 ص339 وما بعد).