Call us now:
الرأي الفقهي
يخلص من هذا النص أن المستأجر من وقت علمه بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص لا يجوز له أن يوفي المؤجرة بالأجرة التي تستحق ابتداء من هذا العلم بل يجب أن يوفي بها للخلف الخاص. ويقع عبء إثبات العلم على الخلف الخاص. والإثبات هنا واقعة مادية فيجوز بجميع الطرق ويدخل في ذلك البينة والقرائن. ولا يشترط التنبيه الرسمي على المستأجر. وقد قضت محكمة النقض بأن علم المستأجر بانتقال ملكية العقار المؤجر إلى مشتر جديد واقعة يمكن إثباتها بكل طرق الإثبات للاستدلال بها على سوء نية المستأجر في وفائه بالأجرة للبائع بعد العلم بالبيع. ولا محل لقصر هذا الإثبات على تنبيه رسمي يوجهه المشتري للمستأجر (نقض مدني 22 نوفمبر 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496).
فإذا أثبت أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم بذلك كان دفع الأجرة عن المدة التي تلت هذا العلم غير سار في حقه وله أن يستوفي الأجرة مرة ثانية من المستأجر ولهذا أن يرجع على المؤجر بما دفعه طبقاً لقواعد الإثراء بلا سبب. أما إذا عجز متلقي الملكية عن الإثبات فإن دفع المستأجر الأجرة للمؤجر يكون وفاء صحيحاً سارياً في حق متلقي الملكية.
بل للمستأجر ما دام لم يثبت متلقي الملكية أنه يعلم أو من المفروض أن يعلم بانتقال الملكية أن يعجل دون غش أو تواطؤ مع المؤجر الأجرة عن مدة لاحقة حتى لو كانت هذه المدة من الوقت الذي علم فيه بانتقال الملكية ما دام تعجيل الأجرة كان سابقاً على هذا العلم.
وأيسر سبيل هو أن يخطر متلقي الملكية المستأجر بانتقال الملكية إليه. ومن وقت هذا الإخطار لا يكون الوفاء بالأجرة المستحقة عن المدة التي تلي الإخطار صحيحاً إلا إذا كان الوفاء لمتلقي الملكية. وهذا ما لم يكن المستأجر قد عجل الأجرة للمؤجر قبل الإخطار عن مدة تلي الإخطار أو تنازل المؤجر عن الأجرة مقدماً. ويجب أن تكون المخالصة بالأجرة المعجلة لمدة تزيد على ثلاث سنوات أو الحوالة بها مسجلة قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية.
والإخطار الذي يرسله متلقي الملكية للمستأجر ليس له شكل خاص فقد يكون إنذاراً على يد محضر أو بكتاب مسجل أو بكتاب عادي أو شفوياً (نقض مدني 22 نوفمبر 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496). وعبء الإثبات يقع على عاتق متلقي الملكية. وليس للإخطار ميعاد معين فمن الوقت الذي يخطر فيه متلقي الملكية المستأجر بانتقال الملكية إليه يلتزم المستأجر بأن يفي بالأجرة لمتلقي الملكية دون المؤجر الأصلي. (الوسيط للسنهوري ج6 ص840 وهامش رقم 4 ص840 وهامش رقم 1 ص841).