Call us now:
الرأي الفقهي
يجوز للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه وباسمه هو لا باسم المؤجر في جميع الأحوال التي يصح فيها أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض وهو يصلح أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض في الحالة التالية
جميع دعاوى الحيازة
إذا لم يكن للمستأجر حق عيني في العين المؤجرة فإن له الحيازة فيها ويستطيع أن يحمي حيازته هذه بجميع أنواع دعاوى الحيازة فيرفع على المتعرض دعوى استرداد الحيازة ودعوى منع التعرض ودعوى وقف الأعمال الجديدة.
وإذا صح للمستأجر أن يرفع على المتعرض تعرضاً مادياً جميع دعاوى الحيازة فإن ذلك آت من أن للمستأجر حيازة محترمة تحمى بجميع دعاواها. وهذه الحيازة للمستأجر هي هي. سواء كان تعرض الغير له تعرضاً مادياً أو تعرضاً مبنياً على سبب قانوني فيكون له في الحالتين حماية حيازته بجميع دعاوى الحيازة.
ويلاحظ أن دعاوى الحيازة هذه لا تحمي المستأجر إلا في حيازته وحدها. فإذا انتزع منه المتعرض حيازة العين المؤجرة. كان له أن يرفع دعوى استرداد الحيازة إذا توافرت شروطها فيسترد العين منه وإذا اقتصر المتعرض على أعمال مادية دون انتزاع العين مدعياً أن له حقاً. كان للمستأجر أن يرفع عليه دعوى منع التعرض إذا توافرت شروطها. وكذلك للمستأجر أن يرفع على المتعرض دعوى وقف الأعمال الجديدة إذا شرع المتعرض في القيام بأعمال من شأنها أن تخل بانتفاع المستأجر بالعين ولكن هذه الحماية مؤقتة فهي حماية تدفع التعرض عن حيازة المستأجر للعين المؤجرة ولكنها لا ترد ادعاء المتعرض من حيث موضوع هذا الادعاء.
2 – الحائزون العرضيون ودعاوى الحيازة
الحائزون العرضيون اللذين يحوزون لحساب غيرهم ولكنهم لا يعتبرون اتباعاً للحائز الأصلي بل يبقى لهم شيء من حرية التصرف في حيازاتهم ويدخل ضمن هؤلاء صاحب حق الانتفاع أو حق الاستعمال أو حق السكنى. وصاحب حق الحكر والدائن المرتهن رهن حيازة والمستأجر والمزارع والمستعير والحارس والمودع عنده وهؤلاء جميعاً لا يقتصرون على حيازة الشيء مجرد حيازة مادية. بل هم يجمعون إلى هذه الحيازة المادية حياز صحيحة كاملة لحق عيني أو حق شخصي يحوزونه لحساب أنفسهم. ويتوافر عندهم بالنسبة إلى هذا الحق عنصر الحيازة السيطرة المادية وقصد الاستعمال لحساب أنفسهم فهم إذن لا يعتبرون حائزين عرضيين لهذا الحق بل هم حائزون أصليون.
فبالنسبة إلى الحق العيني من حق انتفاع أو حق استعمال أو حق شكنى أو حق حكر أو حق رهن حيازي أوب النسبة إلى الحق الشخصي من حق المستأجر أو حق المزارع فإن كلاً منهم يحوز الحق الذي يباشره لحساب نفسه لا لحساب المالك ويجمع فيه بين عنصري الحيازة عنصر السيطرة المادية وعنصر العقد فيعتبر حائزاً حيازة صحيحة كاملة لهذا الحق ويستطيع أن يلجأ في حماية حيازته إلى جميع دعاوى الحيازة بل إن الحيازة بالنسبة إلى هذا الحق تنتج آثارها كاملة.
– وأما الدكتور ادوار عيد فيقول يجب أن تكون الحيازة التي يبنى عليها دعوى اعالة اليد متواصلة وسليمة وعلنية خالية من الاقتباس. وبالإضافة إلى نية التملك التي يجب أن تتوافر لدى الحائز. غير أن القانون عاد فأكد جواز اقامة الدعوى أيضاً من قبل أشخاص يحوزون العقار مجرد حيازة عرضية كالمستأجر والمزارع وصاحب الامتياز في ملك الدولة شرط أن تستجمع حيازتهم ذات الصفات المتقدمة.
وعلى هذا يحق للمستأجر الذي وقع اعتداء على حيازته للمأجور من قبل شخص ثالث أدى إلى منعه من الانتفاع به كلياً أو جزئياً أن يقيم دعوى اعادة اليد ضد المعتدي.
3 – الاعتداء الواقع من المؤجر لا يدفعه المستأجر بدعوى الحيازة.
إذا حصل الاعتداء من المؤجر فيعد ذلك اخلالاً منه بعقد الإيجار الذي يربطه بالمستأجر. ولا يكون ثمة محل لدعوى اعادة اليد بل تنبني دعوى المستأجر على العقد نفسه الذي أخل المؤجر بشروطه إذ لا بد في نظر هذه الدعوى من التعرض إلى أساس الحق وبحث مزاعم الطرفين على ضوء أحكام العقد الأمر الذي يمتنع اللجوء إليه في الدعوى التصرفية عملاً بقاعدة عدم الجمع بين هذه الدعوى ودعوى الملكية. وبقاعدة عدم جواز اسناد الحكم في الدعوى التصرفية إلى أسباب تتعلق بالملكية.
ويلاحظ أنه يكون من حق أحد الفريقين في حالة العجلة أن يداعي الآخر الذي تعرض لحقه أمام قاضي الأمور المستعجلة.
4 – في سلب حيازة المستأجر والقضاء المستعجل
ليس للمؤجر أن يتعرض للمستأجر تعرضاً يسلب حيازته للعين وكذلك ليس للغير أن يفعل ذلك خلافاً للقانون. فإذا سلبت حيازة المستأجر بالعنف أو الخداع أو التهديد أو بحكم قضائي ليس حجة عليه فإن القضاء المستعجل يختص عند الاستعجال بالحكم باسترداد حيازته للعين امؤجرة. فإذا تمكن المؤجر مثلاً من الحصول على حكم بطريق الحيلة وتمكن بمقتضاه من اخراج المستأجر من العين المؤجرة فيحق لهذا الأخير أن يرفع دعوى أمام القضاء المستعجل يطلب تمكينه من العودة للعين المؤجرة وإذا أخرج المؤجر المستأجر من العين لمدة مؤقتة لإجراء اصلاحات فيها ثم أجراها لآخر ورفض اعادة المستأجر الأصلي فإن لهذا الأخير أن يرفع دعوى بطلب تمكينه من العودة إلى العين المؤجرة.
وكما أنه لا يجوز للغير التعرض للمستأجر خلافاً للقانون فكذلك المؤجر ليس له أن يتعرض للمستأجر خلافاً للقانون. ويختص القضاء المستعجل ت عند توافر الاستعجال وعدم المساس بأصل الحق – بنظر هذه المنازعات.