Call us now:
الرأي الفقهي
لقيود السجل العقاري قوة إثباتية مطلقة وتبعاً لذلك تكون الوقائع والحقوق المذكورة فيه حجة على الجميع. ويجب أن تدون حتماً في الصحيفة المخصصة لكل عقار الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون والقيود العقارية والحجوز والدعاوى العقارية. ولا تعتبر هذه الحقوق موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري. كذلك يجب أن تقيد في صحيفة العقار الأساسية جميع التحويرات التي تحدث في الحدود وجميع حقوق الارتفاق على العقار أو له حتى تكون هذه التحويرات والحقوق الارتفاقية ملزمة للغير.
ولا يمكن أن يقع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري لأن هذه القيود تعتبر وحدها مصدراً لها وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة. وتبعاً لذلك لا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى إلا إذا كان موضوعها إبطال القيد العقاري لسبب من أسباب الإبطال القانونية المدنية.
والحقوق التي تسجل في السجل العقاري هي على نوعين منها ما هو ضروري في إنشاء الحق أو تعديله أو إنهائه. ولا تتم التصرفات المدنية إلا بقيدها في السجل العقاري فيكون القيد والحالة هذه شرطاً من شروط انعقاد التصرفات فلا تنعقد التصرفات نهائياً إلا إذا وقعت بحضور الموظف المختص وبعد تسجيلها في السجل العقاري. وقاعدة شهر التصرفات مطلقة تشمل شائر القيود بالنسبة إلى العاقدين وبالنسبة إلى الغير. وقد ورد في الأسباب الموجبة للقرار 188 إن الاتفاقات والعقود الرضائية التي يكون موضوعها إنشاء أو نقل أو تعديل أو إنهاء حق عيني لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ التسجيل ولا يمنع ذلك الطرفين من الإدعاء بالنتائج القانونية المرتبتة على عدم تنفيذ عقودهم. وقد وردت أحكام الاتفاقات الرضائية غير المسجلة في السجل العقاري في المادة 11 من القرار 188 / 1926.
والحقوق التي لا تنشأ إلا بالتسجيل هي
1 – جميع الحقوق العينية العقارية ومنها حقوق الرهن والتأمين والارتفاق الرضائي.
2 – جميع القيود العقارية والحجز الاحتياطي.
3 – كل تعديل في حدود الارتفاق بفتح أو تعريض أو تضييق الطرق والأقنية ومجاري المياه.
4 – كل تعديل في البناء بتعديله أو إنشاء أبنية جديدة فيه أو تضييق الطرق.
5 – كل تنازل عن حق عيني بعوض أو بغير عوض.
6 – كل حكم اكتسب قوة القضية المقضية.
7 – كل فعل يترتب عليه إنشاء أو نقل أو تعديل أو إسقاط حقوق عينية عقارية.
8 – الحكم بالإفلاس أو التصفية القضائية بالنسبة إلى موجودات التفليسة العقارية.
9 – الحجج الوقفية.
10 – الدعاوى العقارية.
11 – التسجيل المؤقت.
هذا وقد نصت المادة 13 من القرار 188 / 1926 على أن كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب. فإن أسباب نزع هذا الحق منه الناشئة عن الدعاوى المقامة وفقاً لأحكام المادة 31 من القرار 186 الصادر في 15 آذار 1926 والمادة 17 من هذا القرار لا يمكن أن يعترض بها تجاهه ولا يمكن أن تقرر الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوى إلغاء الحق المكتسب والمقيد بالطريقة القانونية.
غير أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحقو وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه.
وفي جميع الأحوال يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر.