Call us now:
شمول المرسوم 187 – عقد جديد – تغيير جوهري
1) – إن كتابة عقد جديد بين المؤجر والمستأجر لا يجيز تخمين المأجور إذا كان مشمولاً بأحكام المرسوم التشريعي 187 لعام 1970 إذا لم يطرأ على العقد الجديد تغيير جوهري في شروطه كما استقر عليه الاجتهاد.
2) – في حال تجديد عقد إيجار ما بين ذات المؤجر والمستأجر على نفس المأجور بعد صدور المرسوم 187 لعام 1970 واحتواء العقد الجديد على شرط صريح يتضمن أن الطرفين وافقا على تجديد العقد وعلى إلغاء العقد الأول فإن هذا الشرط واجب الرعاية ويعتبر العقد الجديد التزاماً جديداً بينهما وإن لم يتضمن شروطاً جوهرية.
المناقشة
حيث أن المدعي طلب تخمين العقار الذي يشغله المدعى عليه نظراً لتجديد عقد الإيجار القديم وحلول عقد جديد محله تاريخه 1 / 4 / 1977 .
وحيث أن المدعى عليه طلب رد الدعوى نظراً لأن العقد الجديد هو امتداد للعقد القديم ولمدة معينة ريثما تنتهي إضافة أخيه من عنده.
وحيث أنه ثابت من الدعوى أن المدعى عليه علي … قد استأجر عقار المدعى عليه محمد … بتاريخ 15 / 6 / 1970 بأجر سنوي قدره 750 ليرة سورية.
وحيث أن العقد المذكور قد حصر استعمال المأجور لأجل سكن المدعى عليه بالعقار فقط.
وحيث أن المدعى عليه علي … قد طلب رد الدعوى لعدم جواز التخمين لأن اشغاله وإيجاره للعقار كان بتاريخ 15 / 6 / 1970 ولأن العقد الجديد المؤرخ في 1 / 4 / 1977 قد نظم لمدة مؤقتة بأجر قدره 800 ليرة سورية وذلك لمخالفة المدعى عليه بإسكان أخيه في العقار مؤقتاً وأن الإيجار الجديد قد حدد لمدة مؤقتة تنتهي بسفر أخيه الذي أسكنه عنده مؤقتاً.
وحيث أنه تبين من العقد الجديد المؤرخ في 1 / 4 / 1977 أنه جار ما بين المؤجر محمد … وبين المستأجر علي ….
وحيث أن العقد الجديد قد تضمن أنه قد تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على تجديد عقد الإيجار السابق المؤرخ في 15 / 6 / 1970 .
وحيث أن العقد الجديد قد تضمن أيضاً أن العقد الأولي المؤرخ في 15 / 6 / 1970 قد ألغي وحل محله العقد المؤرخ في 1 / 4 / 1977 .
وحيث أن محكمة النقض السورية وإن اجتهدت في قراراتها المتعددة ومنها القرار رقم 149 / 911 تاريخ 24 / 4 / 1978 والقرار رقم 900 / 280 تاريخ 25 / 2 / 1978 بأن كتابة عقد جديد بين المؤجر والمستأجر لا يجيز تخمين المأجور إذا كان مشمولاً بأحكام المرسوم التشريعي رقم 187 لعام 1970 وذلك إذا لم يطرأ على العقد الجديد تغيير جوهري. إلا أن هذه المحكمة ترى أنه في حال تجديد عقد إيجار ما بين ذات المؤجر والمستأجر على نفس المعقود عليه وذلك بعد صدور المرسوم رقم 187 تاريخ 4 / 9 / 1978 واحتواء العقد الجديد على شرط صريح يتضمن أن الطرفين المؤجر والمستأجر قد ارتضيا تجديد العقد وألغيا العقد الأول فإن هذا الشرط واجب الرعاية ويجب الأخذ واعتبار العقد الجديد التزاماً جديداً بينهما وإن لم يتضمن شروطاً جوهرية جديدة.
وحيث أن العقد الجديد المؤرخ في 1 / 4 / 1977 قد تضمن صراحة أنهما اتفقا على تجديد العقد بينهما. كما تضمن أنهما اتفقا على إلغاء العقد القديم المؤرخ في 15 / 6 / 1971 . وإن ما يؤيد وجهة نظر المحكمة ما ورد في الصفحة 822 و 823 من الوسيط للأستاذ السنهوري الجزء الثالث حيث جاء فيه ما يلي (… فإضافة أجل إلى الالتزام القديم أو مد أجل قائم أجل موجود كل ذلك لا يعد تعديلاً جوهرياً بحيث يكون الالتزام الجديد مغايراً للالتزام القديم إلى حد يكون هناك تجديد كذلك إضافة شرط جزائي إلى الالتزام أو تقديم تأمين عيني أو شخصي أو إلغاء هذا التأمين أو تعديل مكان الوفاء أو تبديل سعر الفائدة تخفيضها أو رفعها أو تغيير مكان الدين بزيادته أو نقصه كل ذلك لا يعد تعديلاً جوهرياً يترتب عليه تجديد الالتزام وهذا كله ما لم يصرح الطرفان أنهم أرادا تجديداً فيتم التجديد وتعتبر هذه التعديلات عندئذ تغييراً في محل العقد.
(استئناف حلب رقم 136 أساس 223 تاريخ 14 / 11 / 1979 مجلة المحامون ص 933 لعام 1979)
(كتاب التقنين المدني السوري – ملحق الجزء الخامس – قانون الايجارات – القسم الثاني – دعاوى التخمين – شفيق طعمة وأديب استانبولي – الصفحة 1249 – 1250 – 1251)